전세 사기가 의심되거나 집주인 잠적 징후가 보이면 첫 72시간 대응이 보증금 회수율을 가릅니다. 이 글은 전세 사기 72시간 대응을 실제 루틴으로 정리하고, 전세사기 특별법 2025, 전세피해지원센터 활용, 확정일자·전입신고, HUG 전세보증금 반환보증까지 한 번에 안내합니다. 검색량은 높지만 양질의 실전 글이 적은 키워드를 중심으로 구성해 체류와 클릭을 동시에 잡습니다.
0~24시간: 신고·증거·점유 유지
• 경찰 신고: 사기 정황(잠적, 허위 임대인, 이중계약 등)이 명백하면 112로 즉시 신고하고 사건번호를 확보합니다. 비긴급 상담은 182 또는 경찰청 사이버범죄 신고시스템(ECRM)을 활용해 기록을 남기세요.
• 증거 수집: 임대차계약서(원본/사본), 송금내역, 문자·메신저, 통화녹취, 부동산 광고 캡처, 열쇠/인도 사실 증빙(사진·동영상)을 즉시 백업합니다.
• 점유 유지: ‘대항력’의 축인 주택 인도(점유)를 유지하세요. 무단 퇴거·열쇠 반납은 불리하게 작용할 수 있습니다.
• 전입신고: 미완료라면 즉시 전입신고로 대항력(익일 0시 발생)을 확보하세요.
• 피해 일지: 시간대별(시:분)로 상황을 써 두면 진술·민형사 절차에서 결정적 증거가 됩니다.
참고: 경찰 신고 채널 안내(112/182/ECRM)는 경찰청 공식 안내 기준입니다.
24~48시간: 등기·확정일자·내용증명
• 등기부등본: 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산의 소유·압류·근저당·경매개시 여부를 확인합니다.
• 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추세요(온라인 전자확정일자 가능).
• 내용증명: 임대인에게 보증금 반환 요구 및 연체·잠적 사실 통보를 내용증명으로 발송해 ‘법적 분쟁의 출발점’을 명확히 하세요.
• 배당요구 준비: 경매 공고가 보이면 관할 법원에 기한 내 배당요구를 하도록 서류(확정일자 찍힌 계약서 사본, 전입 사실, 채권계산서 등)를 정리합니다.
48~72시간: 피해자 결정 신청·보증 청구
• 전세사기피해자 결정 신청: 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 전세사기피해자등 결정을 신청합니다(2025 기준 온라인 접수 지원).
• HUG 전세보증금 반환보증: 가입자라면 HUG 안심전세포털에서 대위변제 등 절차를 확인하고 청구 루틴을 착수하세요.
• LH·공공 주거지원: 피해주택 매입·임대 전환, 이주지원 등 공공 주거안정 프로그램 공지사항을 수시 확인합니다.
• 법률 상담: 민형사(사기·배임 등) 및 집행(가압류·경매 배당) 절차는 변호사와 체크리스트로 빠르게 점검하세요.
되찾은 사람 vs 놓친 사람: 결정적 차이
| 항목 | 되찾은 사람(공통점) | 놓친 사람(공통 실수) |
|---|---|---|
| 시간 관리 | 72시간 내 신고·확정일자·내용증명 완료 | 연락만 기다리다 1~2주 지연 |
| 증거 | 송금/대화/광고 캡처·점유 사진 즉시 백업 | 구두 통보만, 증빙 누락 |
| 법적 포지션 | 전입·확정일자로 대항력/우선변제 확보 | 전입 미루거나 열쇠 반납 |
| 공공제도 | 피해자 결정·HUG 보증 동시 진행 | ‘나중에 한 번에’ 접근 |
| 커뮤니케이션 | 내용증명·사건번호·접수증 등 기록화 | 전화·메신저 위주 |
실패 사례와 흔한 실수 7가지
- ‘잠적’ 확인 전까지 기다리다 골든타임 상실
- 전입·확정일자 없이 이사 준비부터 하는 실수
- 내용증명 미발송(법적 출발선이 모호해짐)
- 경매 공고를 늦게 발견해 배당요구 기한을 놓침
- HUG 보증 청구/서류 미흡으로 심사 지연
- 온라인 신고만 하고 사건번호·담당 수사관 확인을 생략
- 열쇠 반납·자진 퇴거로 점유를 스스로 포기
72시간 체크리스트 (프린트용)
- 112 신고 및 사건번호 확보 / 182·ECRM 상담 기록 저장
- 계약서·송금내역·대화 캡처·점유 사진·영상 백업
- 전입신고 즉시 완료(익일 0시 대항력), 확정일자 온라인 발급
- 내용증명(보증금 반환 요구·연체 통보) 발송
- 등기부등본(근저당/경매개시) 수시 확인
- 전세사기피해자등 결정 온라인 신청(지원관리시스템)
- HUG 보증 대위변제 절차 착수(해당 시)
- 경매 공고 모니터링 및 배당요구 서류 준비
FAQ
Q. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
A. 우선변제권 확보의 핵심입니다. 전입신고+확정일자가 함께 갖춰져야 보호 이익이 극대화됩니다(전자확정일자 가능).
Q. 피해자 결정 신청과 형사 고소는 무엇부터?
A. 병행이 가능합니다. 다만 0~24h에서는 증거·신고·점유 유지가 우선, 48~72h에서 피해자 결정·보증 청구를 붙이는 루틴이 효율적입니다.
Q. 집주인이 연락 왔는데 며칠만 기다려 달라면?
A. 기다리더라도 내용증명 발송·확정일자·등기 확인 같은 ‘보호 장치’는 즉시 진행하세요.
정부·공공기관 공식 자료 링크 (2025 최신)
- 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 – 온라인 피해자 결정 신청 및 안내(2025-01-02 기준 안내 공지 포함)
jeonse.kgeop.go.kr - 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 – 법령 원문/개정(시행: 2024-09-10 등)
law.go.kr 법령정보 - 국토교통부 보도/브리핑 – 전세사기 실태조사 및 지원 현황(2025-06-26 보고서 등)
MOLIT 전세사기 실태조사 보고서(2025-06-26) - HUG 안심전세포털 – 전세보증금 반환보증·대위변제 안내
khug.or.kr/jeonse - 대법원 인터넷등기소·전자확정일자 – 등기부등본 조회, 전자확정일자 제도 안내(관련 규칙)
iros.go.kr · 확정일자 관련 규칙(법령정보) - 경찰청 – 112 긴급신고 / 182 민원상담 / 사이버범죄 신고시스템(ECRM)
police.go.kr · ECRM 바로가기 - LH – 전세사기 피해주택 매입 및 피해지원 공지(2025-05-28 등)
LH 공지사항
※ 특별법·시행령·시행규칙은 수시 개정될 수 있습니다. 신청 직전 최신 공지와 요건을 반드시 재확인하세요.
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